Tapasztalatok

z első és (sajnos) legfontosabb tapasztalat, hogy még mindig nincs meg nagyon sokaknál a megfelelő megtakarítási arány. Magyarul a megkeresett (megtermelt) jövedelmük nagy részét rögtön elköltik. Nagyon kis részét rakják félre. És azt is gyakran rossz formában. De ez utóbbiról majd később.

2000 és 2007 közt egy iszonyatos kórság ütötte fel a fejét az atlanti térségben. Nem tudom ki és miért megpróbálta elhitetni az emberekkel, hogy egy kiváló és magas életszínvonalat el lehet érni csak hitelekből. Most ennek a keserű levét isszuk – mégpedig jó sokáig. Bokros Lajos legutóbb úgy nyilatkozott, mind az államok, mind az állampolgáraik kb. 10 évre elbúcsúzhatnak a jövedelem emelkedéstől. Keserű szavak ezek, de ez az őrület nagyon kemény nyomot hagyott mindenkinek az életében.

A gyakorlatban ma Magyarországon minimum 10%-nak kellene lenni a megtakarítási rátának, de inkább 20%-nak. Egyrészt mindenkinek nagy szüksége van egy rövid távú tartalékra – ami nagyon gyakran nincs, vagy nagyon kicsi. A legutóbbi felmérés szerint a magyar családok 53%-nak semmilyen tartaléka sincs. (A gyakorlatban nem ők keresnek fel minket...) De ahol van, ott is gyakran kevés.

Másrészt attól, hogy pillanatnyilag megugrott a svájci frank árfolyama még ugyan úgy nem fog érdemleges állami nyugdíjat kapni a jelenlegi 40-es generációtól senki.

Az is jól látszik – a magyarok remekül tudnak a sajtóban a sorok közt olvasni – hogy az állam egyre inkább kihátrál az oktatás és az egészségügy költségeinek vállalásából. Ez is ránk marad. (Nem véletlenül épít le mindent az állam, maga is iszonyúan eladósodott...)

Tetszik - nem tetszik, - ezzel most is foglalkozni kell, és MOST !

Szerényen élni nem jó dolog. De belekóstolni egy gazdagabb életbe (még ha csak meggondolatlan és felelőtlen hitelekből is) és utána visszalépni a szerényebb anyagiakra - na ez rémálom. Pedig most ez vár az Európai Unió és az Egyesült Államok polgárainak jelentős részére.

Mit lehet tenni? Ki kell találni. Bármilyen hihetetlen, ilyenkor az emberek jelentős részében felbuzog a tettvágy és elszánás és kitalálják, miből oldják meg a pénzügyi problémáikat.

Aztán a másik szép számmal talált akna a befektetési céllal vásárolt lakások. Természetesen hitelből. És természetesen svájci frank alapú hitelből.

Általánosságban minden olyan befektetés amit hitelből indítunk, azt szakszóval "tőkeáttételes"-nek hívják. Ezekre az jellemző, ha nyerünk, nagyot nyerünk, ha veszítünk hatalmasat veszítünk. Jellemzően mindenünket, sőt gyakran még azon felül is. Namármost minden normális esetben ilyenkor felhívják a tisztelt ügyfelek figyelmét arra, hogy ez nagyon kockázatos dolog. Lehet egyébként nagyon kockázatos befektetéseket indítani – annyi pénzzel amennyit nem sajnálnánk egy kaszinóban elveszíteni. Már ha nem vagyunk játékfüggők. (Jellemzően a teljes megtakarításaink 5-10%-a rakható nagy kockázatú befektetésekbe.

Jellegzetes példa: kapunk egy kis pénzt, pl. öröklünk, nyerünk a lottón, stb. Mivel nem akarjuk elkölteni, ezért be akarjuk fektetni. Veszünk belőle ez lakást – de nem elég rá a pénz ezért felveszünk a felére-kétharmadára kölcsönt. Kiadjuk bérbe. És az alapgondolat: majd felmegy az ára, addig meg a bérlők meg kifizetik a kölcsön árát. Az ingatlan örök érték. Megfogható. Aztán amire nyugdíjasok leszünk lesz egy lakásunk és abból remekül megélünk. Ezen a héten ma járt nálunk a tizenegyedik kedves rendet rakó és nem érti akkor hol rontotta el?

Ez a befektetési modell ami a 2000 és 2007 közt rendkívül népszerű volt az USA-ban tevőlegesen hozzájárult ahhoz a hatalmas összeomláshoz az ingatlanpiacon ami ennek a nyomán bekövetkezett.

Ennek a modellnek minden lépése hibás és egy olyan aknamezőt épít fel, ahol csak idő kérdése, hogy mikor robbanunk fel.

Először is tudni kell, hogy a magyarok súlyosan ingatlanfüggők. A világon magasan mi tarjuk a rekordot, azzal, hogy a lakosság 92%-a a saját tulajdonú ingatlanában lakik.

Pedig a saját ingatlannak rengeteg hátránya van. Például, hogy rengetegbe kerül a fenntartása. Senki aki egy új autót vesz nem gondolja, hogy ezzel évtizedeket fog furikázni komolyabb szerviz költségek nélkül. Az ingatlanra is folyton költeni kell általános vélekedés szerint évente az értékének 2-3%-át. (Ez ravasz dolog – mert sokáig ez nem látszik: de 4-5 évente ki kell festeni 6-10 évente burkolatot cserélni 25-30 évente nyílászárókat, víz, fűtés, elektromos hálózat csere, fürdő felújítás 15 évente. Nagyon szépek mondjuk Amsterdamban a korszerűen felújított 300 éves házak, de az értékük sokszorosát ráköltötték menet közben...

Aztán ott van a bérbeadás. Még ha nem is egyetemistáknak (pláne egyetemista fiuknak) adjuk is bérbe, akkor is ez az amortizáció még magasabb, időnként meglógnak fizetés nélkül, kajtatni kell új bérlők után. A gyakorlatban az évi 10 hónapos kifizetett bérleti díj már jónak számít.

A következő legenda az "ingatlan ára mindig felfelé megy".

A gyakorlatban az elmúlt 20 évben legjobban a budapesti lakások tartották az értéküket – itt reálértékben "csak" 20%-ot estek az árak. Az ország keleti megyéiben átlag ez az arány -50%. Az infláció sok mindent elmos. Egy 1989-es forint ma reálértékben (tehát ha az inflációt leszámítva) ma 30 forintot ér. Ráadásul a következő 5 évben nagyon kevés esély van arra, hogy ez az esés ne folytatódjon.

Ráadásul a svájci frank alapú hitelek igen kockázatosak – ma már pontosan tudjuk. Ha vettünk egy lakást 4 éve 20 millióért – amiből 16-ot svájci frankban 140 forintos árfolyamon vettünk fel akkor ma 240-es árfolyammal számolva a legkisebb baj az, hogy a törlesztő részlet közel a duplája az eredetinek. A nagyobb baj, hogy a lakás ér ma 15 milliót (ha szerencsénk van), viszont a banknak napi árfolyamon tartozunk még 27 millióval!

Mit lehet ilyenkor tenni? Az emberek egy része ilyenkor pánikba esik – összeszedi mindenét és ha tudja kifizeti a bankot. Rossz megoldás. Soha sem szabad érzelmi alapon pénzügyi döntést hozni. Ilyenkor nincs más: összeszorított fogakkal ki kell fizetni a törlesztő részleteket – aztán amikor majd normalizálódik, mondjuk 200 alá, akkor lehet majd gondolkodni mit lehet tenni.  

Én majdnem biztos vagyok benne fog ez normalizálódni – de hogy nem gyorsan az biztos.

Szeretnék mindenkit megnyugtatni – nem Önökben van a hiba. Az ember csak ilyen. Elragadja a mohóság és a közszellem. Márpedig ebben az időben rengetegen csinálták ezt, erre beszéltek rá a bankok. Legalább megnyugodhatnak, ennél még sokkal rosszabb helyzetbe is kerültek tömegesen emberek.

Még valami a "nyugdíjat a befektetési ingatlanból" gondolathoz. Az embereknek egy tisztességes nyugdíjhoz komoly tőke kell. Általában hüledezni szoktak, amikor kiszámoljuk mennyi is kell valójában. A havonta igényelt összeghez ennek legalább 150 szeresét kell összegyűjtenie. Egy tisztes középosztálybeli jövedelemhez 30-40 millió tőke kell. Ezt 40-esen még gond nélkül össze lehet rakni: de nem ingatlanból !

(Forrás: Dr.Tóth András írása)

                                        PÉNZT HOZOK NEM VISZEK !

 Részletek:

Gábor Zsuzsanna

vezető személyi bankár

díjmentes pénzügyi közvetítés

Tel: 06 70 378 5398

Oldal: Tapasztalatok - 2011.őszén
PÉNZT HOZOK, NEM VISZEK ! - © 2008 - 2012 - kulcsember.hupont.hu

A HuPont.hu ingyen honlap készítő az Ön számára is használható! A saját honlapok itt: Ingyen honlap!

EladoDomain.NET támogatásával a HuPont.hu ingyen honlap látogatók száma jelen pillanatban: